中国证券报记者近日在调研中发现 ，，，，，，深圳有新楼盘正在开展“首付分期”促销活动 ，，，，，，部分楼盘的实际首付比例不足一成 ，，，，，，并且“首付分期”正从公寓市场逐渐蔓延到普通住宅市场。。。。。。业内人士指出 ，，，，，，伴随房企销售增速放缓 ，，，，，，年底开发商冲业绩压力加大 ，，，，，，不少房企希望获取现金流“活下去”。。。。。。至于“首付分期”的行为 ，，，，，，如果资金来自银行 ，，，，，，则属违规操作 ，，，，，，应该予以打击；；；；；；；如果是开发商垫资 ，，，，，，虽然在违法界定方面比较模糊 ，，，，，，但仍会影响房地产交易秩序。。。。。。
“首付分期”活跃
日前 ，，，，，，某房产中介人士在朋友圈发布新楼盘广告称：深圳某公寓首付仅两成 ，，，，，，不限购不限贷。。。。。。中国证券报记者走访深圳多个楼盘的营销中心发现 ，，，，，，确有新楼盘推出“首付分期”促销活动 ，，，，，，甚至有楼盘首付比例不足一成 ，，，，，，开发商以此吸引购房者。。。。。。
深圳某新开盘的公寓营销中心人员介绍 ，，，，，，其在售的精装公寓现有九折优惠 ，，，，，，且首付仅需两成。。。。。。“正常情况下 ，，，，，，首付是5.5成。。。。。。如果手头紧 ，，，，，，可以尝试我们推出的‘首付分期’业务。。。。。。第一次付20%的首付 ，，，，，，12月20日之前再付15% ，，，，，，明年2月中旬前再付15% ，，，，，，最迟明年4月10日付清首付尾款即可 ，，，，，，中间不收取利息。。。。。。”
业内人士表示 ，，，，，，深圳公寓首付比例大多在五成到七成之间 ，，，，，，较住宅类楼盘的三成首付高出不少 ，，，，，，公寓购房者压力较大 ，，，，，，因此公寓类新盘更有动力推出“首付分期”。。。。。。不过 ，，，，，，中国证券报记者了解到 ，，，，，，年末在回款和达成全年销售目标双重压力下 ，，，，，，“首付分期”业务开始从公寓市场逐渐蔓延到普通住宅市场。。。。。。
某知名开发商在深圳的住宅项目推出“一成首付”活动。。。。。。该楼盘营销人员表示 ，，，，，，开发商规定可先缴纳16万元至20万元首付 ，，，，，，明年3月前缴纳剩余所有首付款 ，，，，，，期间可选择分期付款或者在最后期限一次性缴纳。。。。。。该房源总价最低为326万元 ，，，，，，即便按首期首付上限20万元计算 ，，，，，，实际首付比例仍不足一成。。。。。。
小贷公司首付贷降温
目前 ，，，，，，首付贷款的资金来源主要有两种 ，，，，，，一是小贷公司提供的首付贷 ，，，，，，利息较高 ，，，，，，主要存在于二手房交易；；；；；；；二是由开发商垫资的“首付分期” ，，，，，，是一种促销新盘的手段。。。。。。上述业内人士告诉记者 ，，，，，，此前深圳楼市盛行的首付贷以第一类模式为主 ，，，，，，但目前小贷公司提供的首付贷已大大减少。。。。。。
“一般小贷公司帮忙垫资买房后 ，，，，，，会尽快帮客户向银行申请信用贷偿还借款。。。。。。现在最大问题是银行信用贷用途审核非常严格 ，，，，，，仅限于个人消费 ，，，，，，严查资金流入股市和楼市。。。。。。贷款公司做起来很谨慎 ，，，，，，担心客户最终无法从银行贷出资金。。。。。。”该业内人士说。。。。。。
中国证券报记者走访多家中介机构 ，，，，，，询问可否搭线做首付贷。。。。。。中介机构均表示 ，，，，，，目前仍与外部公司合作该业务 ，，，，，，但不建议这样操作。。。。。。“现在资金成本很高 ，，，，，，首付贷利息特别高。。。。。。上月有客户因资金投资理财产品暂时无法退出 ，，，，，，首付差80万元左右 ，，，，，，找小贷公司垫资一个月 ，，，，，，付了6万多元利息。。。。。。”一位中介说。。。。。。
小贷公司首付贷的降温伴随着开发商促销新盘力度的不断加大 ，，，，，，“首付分期”悄然蔓延。。。。。。深圳楼市“7·31新政”以后 ，，，，，，深圳楼市开启下行通道。。。。。。10月深圳新房成交继续萎靡 ，，，，，，当月住宅成交1835套 ，，，，，，在9月弱势基础上继续环比下降18.4%。。。。。。“上半年新盘销售去化率70%左右 ，，，，，，新盘去化率开始走低 ，，，，，，三季度去化率仅46%。。。。。。”深圳房地产协会高级研究员李宇嘉告诉记者。。。。。。临近年底 ，，，，，，开发商不断推出优惠折扣、分期付款等促销手段吸引置业者 ，，，，，，通过以价换量 ，，，，，，加速项目入市 ，，，，，，尽早抢收业绩。。。。。。在开发商大力促销下 ，，，，，，年底深圳新房成交量有所回暖。。。。。。
深圳贝壳研究院发布的报告称 ，，，，，，11月第四周（19日-25日）深圳住宅成交512套 ，，，，，，环比增长45.5%。。。。。。一些项目推出优惠单位、首付分期付、打折销售等优惠活动 ，，，，，，直接带动成交。。。。。。
开发商资金压力大
据不完全统计 ，，，，，，2018年百强房企中有近半数房企曾公开披露年度销售目标 ，，，，，，大部分集中在TOP50房企中。。。。。。在房地产行业整体增速放缓的背景下 ，，，，，，截至10月末 ，，，，，，在这些提出了年度业绩目标的房企中 ，，，，，，有超六成房企目标的完成率达到80% ，，，，，，但仍有部分房企的销售不及预期。。。。。。�；；；；；；男腋！⒙痰乜毓伞⑻┖碳诺裙厩�10月销售额仅占全年销售目标六成左右。。。。。。
“开发商业绩压力大 ，，，，，，年底要冲一下。。。。。。现在很多房企的策略是赶快出货 ，，，，，，获取现金流‘活下去’ ，，，，，，然后才能低价收购那些‘活不下去’的公司。。。。。。”李宇嘉说。。。。。。今年前三季度 ，，，，，，多家上市房企的现金流表现不甚理想。。。。。。例如 ，，，，，，绿地控股、新城控股前三季度现金流量净额同比分别下降8%、21%。。。。。。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示 ，，，，，，今年房地产市场确实有压力 ，，，，，，开发商纷纷创新思路。。。。。。“首付分期”从严格定义上看是违规的 ，，，，，，但在市场下行阶段 ，，，，，，此类做法受到查处的情况相对较少 ，，，，，，部分开发商打起了“擦边球”。。。。。。
“类似‘首付分期’实际上有多种形式 ，，，，，，如果是银行帮忙贷款 ，，，，，，与监管部门关于银行贷款的政策相违背 ，，，，，，属于违规操作 ，，，，，，应该予以打击。。。。。。如果是开发商自己垫资 ，，，，，，那么相当于通过垫资加快购房流程的办理 ，，，，，，在是否违法的界定方面比较模糊 ，，，，，，但会在一定程度上影响房地产交易秩序。。。。。。”严跃进说。。。。。。
