2018楼市总结之二手房篇

　　2018年，，，，，，东莞二手房市场受到“三价合一”政策影响，，，，，，市场冷淡程度较一手房市场更甚，，，，，，根据相关统计数据显示，，，，，，去年东莞二手住宅成交套数较前年减少17130套，，，，，，较同年一手住宅成交量少13768套；；；；；；业内人士认为，，，，，，受到“三价合一”政策影响，，，，，，二手住宅购房门槛提高，，，，，，同时一手房价格回落，，，，，，促使二手房购房者分流至一手房市场，，，，，，整体来看，，，，，，去年是二手楼市较为低迷的年份。。。。。。

　　值得注意的是，，，，，，随着70后、80后首次置业、换房需求大部分释放，，，，，，90后成为新的购房主力，，，，，，在相关研究机构统计数据当中，，，，，，“90后”购房者人数仅次于“80后”，，，，，，已经成为第二大购房群体。。。。。。

　　盘点1

　　去年二手住宅成交下滑

　　东莞中原战略研究中心统计数据显示，，，，，，2018年东莞二手住宅成交31156套，，，，，，同比下滑17130套，，，，，，一二手住宅网签套数比为1.4：1，，，，，，受到一手房价回落、二手房购房门槛提高影响，，，，，，二手房需求明显分流至一手房市场。。。。。。数据显示，，，，，，2014年-2018年，，，，，，东莞二手住宅网签分别为30679套、43140套、61729套、48286套、31156套；；；；；；通过对比发现，，，，，，二手住宅成交于2016年、2017年达到高位，，，，，，在2018年“三价合一”后下滑；；；；；；而一二手住宅比方面，，，，，，自东莞一手住宅限购后，，，，，，二手住宅在2017年冲高，，，，，，一二手住宅成交比几乎达到1：1。。。。。。

　　盘点2

　　二手房价维持在1.5万元/平方米左右

　　乐有家研究中心统计的数据显示，，，，，，受到“三价合一”影响，，，，，，东莞二手商品房成交量不高，，，，，，整体成交量比较平稳，，，，，，月度成交量维持在3000套左右，，，，，，其中5月份二手商品房过户3539套为全年最高。。。。。。另外，，，，，，东莞二手房整体价格比较稳定，，，，，，包括非住宅物业在内的东莞二手商品房均价维持在15000元/平方米左右。。。。。。

　　点评：受到“三价合一”影响，，，，，，东莞二手房网签价格与实际成交价格也越来越接近。。。。。。业内人士透露，，，，，，目前东莞二手房市场整体成交价在1.5万元/平方米左右，，，，，，属于较为合理水平。。。。。。而从部分热门区域和个别房源来看，，，，，，2018年，，，，，，受到一手房价格回调等影响，，，，，，不少二手房价格下调明显，，，，，，特别是在临深区域，，，，，，深圳购房者将位于东莞的房子以较低的价格出售套现，，，，，，回归深圳本土市场重新置业。。。。。。东莞中原战略研究中心也表示，，，，，，为了应对市场的变化，，，，，，吸引刚需购房者，，，，，，一些二手房业主让利幅度加大，，，，，，除了直接下调价格外，，，，，，还会通过承担部分税费等方式来出售房子。。。。。。

　　盘点3

　　套均总价约144万元/套

　　乐有家研究中心统计数据显示，，，，，，相较于新房套均总价破200万元/套，，，，，，去年东莞二手房套均总价相对“低洼”，，，，，，2018年东莞二手房套均总价约为144万元/套。。。。。。从同比来看，，，，，，最近3年时间东莞二手房套均总价上涨30.3%，，，，，，乐有家研究中心认为，，，，，，这个上涨幅度与新房三年时间套均总价上涨幅度几乎一致，，，，，，这也说明2016年东莞新房价格快速上涨也带动了二手房房价上涨。。。。。。

　　点评：与一手房相比，，，，，，二手房相对低洼的总价仍然是吸引刚需购房者的重要因素。。。。。。二手房的主要购房客户为首次置业的刚需购房者，，，，，，他们对于价格更为敏感，，，，，，而由于二手房不同的楼龄、地段、产品户型等，，，，，，存在的价格差异也比较大，，，，，，选择范围广，，，，，，更符合首次刚需购房者的需求。。。。。。从个盘来看，，，，，，仍然可以挑选到不少价格相对较低，，，，，，同时又“满五唯一”，，，，，，税费相对较少的房子。。。。。。购房者如果愿意接受相对楼龄不是那么新，，，，，，甚至是楼梯房，，，，，，但是生活配套相对成熟、又属于学区房的房源，，，，，，也是可以挑选到不错的房子的。。。。。。

　　盘点4

　　刚需购房者占比达到74%

　　根据乐有家研究中心数据显示，，，，，，2018年东莞购房者占比最多的还是刚需购房者，，，，，，占比达到74%，，，，，，与2017年相比上升约7个百分点，，，，，，改善型需求则有所下降，，，，，，仅占比18%。。。。。。

　　此外，，，，，，从年龄段来看，，，，，，在购房群体当中，，，，，，“80后”是社会的中流砥柱，，，，，，也体现在住房购买力上。。。。。。根据乐有家研究中心数据统计显示，，，，，，2018年“80后”在东莞购房占据半壁江山，，，，，，占比达56.2%，，，，，，而“90后”的购买力日益强大，，，，，，去年与“70后”的差距再次拉大，，，，，，占比超“70后”约5个百分点。。。。。。另外值得注意的是“00后”甚至是“10后”购房者也开始出现在东莞楼市，，，，，，且购买力不容小觑。。。。。。

　　点评：随着“70后”购房者首次置业、改善需求逐步完成，，，，，，“80后”购房者也步入买房、换房时代，，，，，，成为了市场购买主力，，，，，，“80后”购房者无疑是目前购买力最强的购房群体之一。。。。。。不过，，，，，，“90后”购房者的崛起也引起了人们的关注。。。。。。

　　小王是“90后”购房人群中的一员，，，，，，她去年刚刚结婚，，，，，，赶在婚前购买了一套二手房作为自己的首套住宅。。。。。。她告诉记者，，，，，，在外面工作的她和她的朋友们，，，，，，还是开始逐渐步入“买房”大军当中，，，，，，由于他们大多数是独生子女，，，，，，在工作地买房“主要是考虑结婚以及未来父母的养老问题。。。。。。”

　　记者在采访中了解到，，，，，，“90后”逐渐步入婚姻，，，，，，婚房成为他们购房的主要需求，，，，，，首次置业人群中，，，，，，“90后”人群在日益加大，，，，，，并且已经赶超“70后”购房者。。。。。。未来楼市将会出现更多在户型设计、生活习惯上更倾向于“90后”审美、生活需求的房源，，，，，，楼市也正在进行新一轮的转变。。。。。。

　　盘点5

　　东南临深及中心城区

　　仍是热门成交区域

　　2018年，，，，，，东莞新房成交多出现在中心城区周边的“洼地”镇区，，，，，，由于价格相对较低，，，，，，吸引了不少中心城区购房需求外溢；；；；；；而二手房成交则集中出现在楼市发展较为完善，，，，，，配套相对成熟的传统二手房区域，，，，，，一个是东南临深片区；；；；；；一个是中心城区。。。。。。乐有家研究中心统计数据显示，，，，，，2018年东南临深片区中仅樟木头镇就网签了二手房6174套，，，，，，继续成为二手房成交冠军。。。。。。在成交价格方面，，，，，，东南临深片区及中心城区二手房成交价也下滑。。。。。。

　　点评：从去年下半年二手房成交情况来看，，，，，，不少业主降价出售二手房，，，，，，而且让利降价幅度较大，，，，，，在东南临深片区和中心城区表现最为明显，，，，，，从价格来看，，，，，，受到一手房价格回落影响，，，，，，二手房价格也从高位回落，，，，，，对于刚需购房者来说，，，，，，无疑是一个好消息。。。。。。