昨日， ，，，，，，北京土地市场出让了3宗住宅用地， ，，，，，，其中石景山古城地块被中海+首钢联合体以48.34亿元的底价购得， ，，，，，，溢价率零。。。。。。。随后出让的两宗朝阳区崔各庄乡地块则被首开+金地联合体收入囊中， ，，，，，，成交价分别为23.4亿元和26.4亿元， ，，，，，，溢价率分别为17%和26.9%， ，，，，，，均是低溢价成交。。。。。。。进入四季度后， ，，，，，，土地供应的节奏明显加速,上周连续挂出了14宗土地， ，，，，，，其中包含了12宗住宅用地和2宗商业用地。。。。。。。
土地市场的开闸也引起了市场的关注。。。。。。。有专家表示， ，，，，，，本次集中入市的土地， ，，，，，，虽然能有效缓解当前市场供地不足的情况， ，，，，，，但对于受到调控影响的开发商来说， ，，，，，，回款困难、融资渠道不畅导致自身债务压顶， ，，，，，，以往不差钱的抢地竞拍场景已经明显减少， ，，，，，，取而代之的是低溢价、零溢价甚至流拍等现象。。。。。。。不过也有业内人士认为， ，，，，，，按照市场周期判断， ，，，，，，土地降温正是储备弹药的最佳时机， ，，，，，，土地储备规模决定了以后的销售规模， ，，，，，，更决定了在下一轮行业洗牌时是否能够立足， ，，，，，，或许未来的两个月也将是房企拿地的最好时机。。。。。。。
供应井喷
四季度土地供应进入小高潮
四季度北京土地供应开始“井喷”。。。。。。。北京市国土资源委员会官方网站消息显示， ，，，，，，10月22日至23日短短2天时间， ，，，，，，北京公开挂牌14宗经营性用地。。。。。。。其中10月22日单日就挂出了6宗土地， ，，，，，，第二天10月23日又有8宗土地入市。。。。。。。
北京青年报记者从北京市规划国土委网站了解到， ，，，，，，这14宗土地中， ，，，，，，有12宗是住宅用地， ，，，，，，包括8宗限竞房用地、3宗共有产权住房用地、1宗商品住房用地。。。。。。。
从区域分布来看， ，，，，，，这12宗住宅用地中， ，，，，，，顺义有4宗， ，，，，，，丰台有2宗， ，，，，，，大兴有2宗， ，，，，，，昌平、密云、房山、延庆各有1宗， ，，，，，，总规划建筑面积156万平方米， ，，，，，，挂牌起始价合计达到282亿元。。。。。。。其中， ，，，，，，位置最好的大兴2宗限竞房用地， ，，，，，，挂牌起始价也最高， ，，，，，，分别达到56亿元和46.2亿元， ，，，，，，最高销售限价为71087元/平方米。。。。。。。另外， ，，，，，，3个共有产权住房用地均位于顺义区， ，，，，，，销售均价分别为20000元/平方米、24000元/平方米、27000元/平方米。。。。。。。
值得注意的是， ，，，，，，这12宗住宅用地和1宗商业金融用地的挂牌竞价截止日均是11月26日15：00， ，，，，，，这也意味着， ，，，，，，如果这13宗地在该日期内均有房企进行网上报价， ，，，，，，那么这一天将可能成交13宗土地， ，，，，，，也将成为北京历史上出让住宅土地最多金额最高的一天。。。。。。。
“13宗土地合计挂牌起始价高达295.19亿， ，，，，，，按照正常的成交溢价率一天成交土地金额将超过300亿元。。。。。。。”中原地产首席分析师张大伟说， ，，，，，，如果这些土地都顺利成交， ，，，，，，将创下北京单日土地成交金额的新纪录。。。。。。。
而在更早之前， ，，，，，，9月中旬北京市规划国土委就曾公开表示， ，，，，，，将陆续安排66宗住宅用地出让。。。。。。。相比今年上半年的土地供应， ，，，，，，四季度北京土地供应可谓“海量”， ，，，，，，目前来看将确定出现一波土地供应的高峰。。。。。。。
不仅仅是北京， ，，，，，，一线城市的住宅类土地供应都有所上涨。。。。。。。像杭州， ，，，，，，今年的卖地收入已经突破了2300亿元， ，，，，，，另外上海、重庆、苏州、郑州等热点城市卖地也超过了1000亿元。。。。。。。
业内分析人士表示， ，，，，，，不出意外， ，，，，，，第四季度将是今年土地供应的小高潮， ，，，，，，土地供应大幅增加， ，，，，，，供应的数量和质量也会提高。。。。。。。原因主要有两点：第一， ，，，，，，部分地方政府存在土地财政压力， ，，，，，，今年流拍率是七年之最， ，，，，，，多地对土地财政依赖程度较高， ，，，，，，此前流拍的地块或拆分或降价， ，，，，，，很多都将在第四季度推出。。。。。。。第二， ，，，，，，按照惯例， ，，，，，，每年到年底， ，，，，，，为了完成年度供地计划， ，，，，，，土地供应都会增多， ，，，，，，尤其是今年流拍的地块甚多， ，，，，，，第四季度的土地供应压力加大， ，，，，，，市场很可能会进入供过于求的阶段。。。。。。。
竞争少了
房企过冬拿地计划缩减
供地节奏加快并不能掩盖今年土地成交遇冷， ，，，，，，前三个季度， ，，，，，，多块土地的拍卖结果让人大跌眼镜， ，，，，，，以往较好位置的地块无人竞拍， ，，，，，，像丰台区卢沟桥乡小瓦窑村XWY-12等地块， ，，，，，，起拍价达63.3亿元， ，，，，，，就因没有开发商参与报价而流拍。。。。。。。
根据中原地产研究中心统计， ，，，，，，2018年前9个月， ，，，，，，全国热点城市的住宅用地流标剧增， ，，，，，，同比上涨148%；；；； ；；；；土地成交溢价率持续低位， ，，，，，，85%的城市溢价率出现了下调。。。。。。。
克而瑞研究中心分析师表示， ，，，，，，“在这样的大背景之下， ，，，，，，上市房企今年整体拿地的销售比情况不如去年， ，，，，，，多数上市房企拿地态度偏向于比较谨慎。。。。。。。”
自从万科喊出“活下去”的口号后， ，，，，，，更多房企将重心放在了回笼现金上， ，，，，，，也有一些房企表示减慢拿地速度， ，，，，，，甚至要停止拿地。。。。。。。
今年中报业绩发布会及公开场合各房企表态来看， ，，，，，，前十名上市房企中碧桂园、恒大、融创等明确表示要放缓投资、谨慎拿地。。。。。。。碧桂园提出下半年拿地要持审慎态度。。。。。。。恒大在中期业绩会也表示， ，，，，，，基于全国化布局的完善， ，，，，，，未来拿地速度将显著放缓， ，，，，，，下半年购买土地会趋于谨慎。。。。。。。孙宏斌带领下的“并购王”融创， ，，，，，，也提出2018年下半年的整个投资会比较保守。。。。。。。此外， ，，，，，，中海地产提出“对市场保持高度谨慎态度”；；；； ；；；；富力地产直言“当面粉贵过面包时便不会再出手”；；；； ；；；；合景泰富“土地选择更加理智， ，，，，，，“没有利润率15%以上的基本不选”。。。。。。。
一家闽系房企的品牌负责人对北青报记者表示， ，，，，，，以往土地拍卖“抢破头”时， ，，，，，，房企都要提前私下和其他竞拍企业搞关系， ，，，，，，减少竞价， ，，，，，，提高成功率。。。。。。。现在土地市场降温， ，，，，，，之前的花招都不用搞了， ，，，，，，反正竞拍的企业没几家， ，，，，，，一二线城市的地块有的连一个竞标者都没有。。。。。。。
对于开发商缩减拿地计划的行为， ，，，，，，易居智库研究总监严跃进认为， ，，，，，，未来房地产市场存在一定的降温风险， ，，，，，，部分房企之前出于做大规模的目的， ，，，，，，出手拿到的部分高价地， ，，，，，，有可能面临被套的风险。。。。。。。未来越来越多的房企会选择通过合作、入股、收购等其他方式来获取土地， ，，，，，，从而避免在土拍市场高价拿地， ，，，，，，防范市场风险的发生。。。。。。。
地价降了
低溢价、零溢价成为主流
土地供应增加， ，，，，，，开发商对土地热情的冷却， ，，，，，，必然会导致一个结果——土地降价。。。。。。。
今年下半年以来， ，，，，，，低溢价、零溢价成交地块是土地市场的主流， ，，，，，，数据显示， ，，，，，，三季度全国住宅用地零溢价成交地块占总成交宗数的59.2%。。。。。。。
昨日， ，，，，，，北京土地市场出让了3宗住宅用地， ，，，，，，其中石景山古城地块被中海+首钢联合体以48.34亿元的底价购得， ，，，，，，溢价率零。。。。。。。随后出让的两宗朝阳区崔各庄乡地块则被首开+金地联合体收入囊中， ，，，，，，成交价分别为23.4亿元和26.4亿元， ，，，，，，溢价率分别为17%和26.9%， ，，，，，，均是低溢价成交。。。。。。。
对房企来说， ，，，，，，地价调整到位的城市， ，，，，，，用低成本拿地， ，，，，，，可能撑起明后年的销售高利润。。。。。。。
北青报记者了解到， ，，，，，，在上周新挂牌的12宗住宅用地中， ，，，，，，丰台区的2宗限竞房用地正是今年1月份的流拍土地， ，，，，，，当时这两宗地块是以共有产权住房的性质出让的， ，，，，，，流拍后改成了限竞房用地并在近期推入市场。。。。。。。今年1月时这两宗土地的挂牌起始价分别为50.58亿元和41.78亿元， ，，，，，，商品房销售价格为43000元/平方米， ，，，，，，而今以限竞房用地出让的挂牌起始价分别为56亿元和46.2亿元， ，，，，，，商品住房销售均价不超过67702元/平方米， ，，，，，，最高销售单价不得超过71087元/平方米。。。。。。。
“改变土地规划用途后， ，，，，，，流拍可能性不大。。。。。。。”业内人士表示， ，，，，，，不仅是北京， ，，，，，，很多城市的流拍土地都在重新整理后重新挂牌成交。。。。。。。
10月25日， ，，，，，，太原将流拍地块降价20亿再次拍卖8块地， ，，，，，，华侨城以116.017亿元的底价获得， ，，，，，，竞拍现场只有华侨城一家参与。。。。。。。
另一个热点城市南京出让的住宅用地也降价近8000元/平方米。。。。。。。
显然， ，，，，，，房企拿地积极性不高， ，，，，，，对非热门的地块将继续看冷。。。。。。。张大伟表示， ，，，，，，在一二线城市， ，，，，，，房企对住宅类土地拿地积极性已经提高。。。。。。。出现的流标主要是地块有多重复杂的属性， ，，，，，，导致房地产企业拿地意愿不强烈。。。。。。。
另外， ，，，，，，房企资金压力逐渐出现， ，，，，，，注重现金的回款， ，，，，，，自然对非优质地块的积极性降低。。。。。。。张大伟预计， ，，，，，，2018年楼市将继续严格调控， ，，，，，，这种情况下， ，，，，，，大部分房企对土地市场的热度逐渐降低， ，，，，，，抢地积极性降低， ，，，，，，土地市场的溢价率有所降低， ，，，，，，以北京为例， ，，，，，，2017年北京土地平均溢价率是24%， ，，，，，，2018年截至日前是15%。。。。。。。明显降低。。。。。。。
土地周期
是抄底拿地的时机吗？？？？？
土地市场的风向转变， ，，，，，，资本市场融资环境收紧， ，，，，，，这些负面消息虽然让房企放缓了拿地节奏， ，，，，，，但并不意味着房企放弃了拿地。。。。。。。相反， ，，，，，，出于规模�；；； ；；；；乃咔蠛褪谐【赫鹊募泳纾� ，，，，，，房企迫切希望通过增加土地储备， ，，，，，，存储弹药。。。。。。。尤其是在优质土地接连推出的当下， ，，，，，，房企仍然有拿地的冲动， ，，，，，，一些房企甚至希望通过拿地换仓， ，，，，，，以谋求下一轮市场的发展机会。。。。。。。所以， ，，，，，，房企对土地， ，，，，，，尤其是优质住宅用地依然保持热度。。。。。。。
业内人士认为， ，，，，，，从2018年房企布局的机会来看， ，，，，，，一二线城市是比较好的拿地机会， ，，，，，，也是比较好的并购机会；；；； ；；；；而三四线城市则不看好。。。。。。。
张大伟就表示， ，，，，，，虽然一二线城市调控政策严格， ，，，，，，但对于房企来说， ，，，，，，为了加大销售额， ，，，，，，依然会集中拿地。。。。。。。预计2018年， ，，，，，，一二线土地市场成交依然将维持高位。。。。。。。但从3季度看， ，，，，，，房企拿地意愿比上半年明显退烧。。。。。。。
严跃进也持类似观点， ，，，，，，他认为， ，，，，，，虽然近期市场有降温， ，，，，，，但预计年底的时候， ，，，，，，部分房企还是会有相对宽裕的拿地资金， ，，，，，，尤其是优质的住宅用地， ，，，，，，利好房企拿地和补库存， ，，，，，，同时也有助于为明年形成更为充裕的房源项目。。。。。。。
严跃进预计， ，，，，，，今年最后两个月， ，，，，，，各地预售证发放节奏依然会加快， ，，，，，，供应规模依然会放量。。。。。。。而市场观望情绪近期还比较浓厚， ，，，，，，市场交易难言明显反弹， ，，，，，，因此住宅库存规模�；；； ；；；；蛴屑绦噬目赡�。。。。。。。此类库存走势将继续倒逼房企主动降价， ，，，，，，以加快可售项目的去化速度和年度销售目标的完成。。。。。。。
