经历了上周末疯狂的排队验资场景后，，，，，，日前，，，，，，杭州两大“红盘”融信澜天和华夏四季登记摇号名额定格在11927组和6687组，，，，，，杭州也首次出现“万人摇号”楼盘。。。。。
然而，，，，，，在“疯狂”摇号的背后，，，，，，也有不少业内人士担忧，，，，，，在一、二手房价倒挂明显的情况下，，，，，，摇号并未解决供需关系等关键问题。。。。。如何解决“房住不炒”和高预期带来的额外需求之间的平衡成为市场难题。。。。。
对此，，，，，，浙报传媒地产研究院院长丁建刚对《每日经济细纹》记者表示，，，，，，只要限价政策导致的“价格双轨制”存在，，，，，，面对巨大的经济利益，，，，，，摇号实际上就可能变相成为“中奖”机会，，，，，，相当于楼市中的“打新股”。。。。。
新旧房价倒挂现象明显
“去年至今，，，，，，不论是限价或者摇号政策，，，，，，主要目标都是希望改变市场预期，，，，，，实现市场公平。。。。。”丁建刚表示，，，，，，但由于限价只能限商品房的价格，，，，，，而不能限二手房的价格，，，，，，这样就形成了价格双轨制，，，，，，使得买房存在套利空间，，，，，，摇号便成了一种全民福利，，，，，，“相当于楼市中的‘打新股’，，，，，，在新房和二手房价格倒挂较严重的区域和楼盘，，，，，，必然会出现火爆排队摇号等现象。。。。。”
记者近日调查发现，，，，，，本次万人摇号的融信澜天最新备案均价为18460元/平方米，，，，，，而周边最近的万科未来城二手房挂牌价超过3万元/平方米；；；；；；；；华夏四季精装修均价为26105元/平方米，，，，，，而旁边的北大资源未名府在2016年时，，，，，，毛坯单价已冲上3万元/平方米。。。。。
此外，，，，，，临平山北、良渚以及三墩等新兴区域，，，，，，都是房价倒挂比较严重的板块。。。。。比如另一家热门摇号盘汇高栢悦中心，，，，，，均价17504元/平方米，，，，，，而周边区域二手房目前均价普遍在2万元/平方米以上。。。。。
相比之下，，，，，，在成熟度较高的市中心、钱江新城以及申花板块，，，，，，一、二手房价格倒挂现象较少。。。。。相应的，，，，，，这些板块的摇号积极性也并不高。。。。。
“市区的房价上涨空间有限，，，，，，现在二手房预期高的主要出现在新兴的周边板块，，，，，，尤其是相对偏远，，，，，，但交通、产业条件近年来有大改善的区域。。。。。”杭州某房地产中介人士对《每日经济新闻》记者表示，，，，，，近期以来，，，，，，二手房市场开始有惜售的情绪，，，，，，“新房市场越热，，，，，，二手房市场预期越高。。。。。”
不过，，，，，，上述人士也表示，，，，，，从经手的二手房购房人群组成来看，，，，，，杭州二手房市场或许有“虚高”嫌疑，，，，，，“限购以后，，，，，，实际上刚需和投资客能够购房的数量有了明显压抑，，，，，，购买力更强的是拆迁户。。。。。”
据介绍，，，，，，去年杭州市区拆迁力度空前，，，，，，达到5万多户。。。。。这些拆迁的基本都是城中村，，，，，，两代人、三代人同堂，，，，，，一户拆迁补偿的费用基本在800万～1000万元。。。。。
“相比普通购房者，，，，，，拆迁户首先手中有大量现金，，，，，，在购房过程中也有特别的优势。。。。。比如一户可以购买三套房，，，，，，房款和契税都有相应的补贴。。。。。”该人士表示，，，，，，“比如去年城东融创某楼盘，，，，，，有传言周边拆迁户购买量就占了将近一半。。。。。近期以来，，，，，，我们手中成交的大户型房源全部都是拆迁户，，，，，，很多甚至都是全款付清。。。。。不过这也存在一个问题，，，，，，就是这批人购房完毕之后，，，，，，在调控政策下的未来几年购房预期会有明显下降。。。。。”
同策研究院首席分析师张宏伟对《每日经济新闻》记者表示，，，，，，需求上讲，，，，，，主要需要解决的问题是控制投资预期。。。。。供应上来说，，，，，，土地转让和楼盘入市的节奏需要进一步加快。。。。。
供地增加未与房源供应同步
记者注意到，，，，，，自去年以来杭州土地出让明显有了较大增幅。。。。。
据第三方平台住在杭州网数据显示，，，，，，杭州市区2017年全年成功出让土地153宗（主城区81宗，，，，，，萧山区35宗，，，，，，余杭区37宗），，，，，，总面积522.4万平方米（约7836亩），，，，，，总可建面积1226.8万平方米，，，，，，总成交金额1942.98亿元，，，，，，同比2016年的全年成交额（1597.7亿元）上涨21.6%，，，，，，创历史新高。。。。。
其中，，，，，，杭州市区涉宅用地（宅地、商住用地）共成交86宗，，，，，，总出让面积402.6万平方米（约6038.8亩），，，，，，总可建面积912.2万平方米，，，，，，总成交金额1685.6亿元，，，，，，平均楼面价18478元/平方米。。。。。成交金额、平均楼面价同时刷新纪录。。。。。
另据中原地产研究中心统计数据显示，，，，，，截至2018年5月28日，，，，，，杭州市土地出让金达1244亿元，，，，，，同比上涨210%。。。。。
丁建刚认为，，，，，，尽管有大量供应土地，，，，，，但近期市场上开发节奏明显减缓，，，，，，房子供应量没有达到与土地供应量同步。。。。。“没有上市的主要原因是被限制了价格，，，，，，开发商不愿意以被限的低价上市，，，，，，但对此又没有相应的措施，，，，，，只好降低开发速度。。。。。”
而相对于去年抢地大战中高价拿地的房企来说，，，，，，减缓开发节奏将带来财务成本的激增。。。。。据悉，，，，，，2018年杭州市区36个板块均创地价纪录，，，，，，其中一些区域已经刷出了新盘首开价格新高，，，，，，例如“5万元+”的申花，，，，，，“近7万元”的钱江新城以及“近9万元”的市中心等。。。。。
“现在来看，，，，，，一些高价拿地的房企风险明显增加。。。。。”张宏伟指出，，，，，，“据我们了解到的情况，，，，，，房企定价一般通过成本叠加法，，，，，，即以楼面价为基准、叠加各类成本最终定价，，，，，，相比一些政府限价政策中的定价以利润叠加为准，，，，，，双方不同的定价准则导致开发企业出现两难。。。。。同时，，，，，，由于近期资本市场融资环境严峻，，，，，，对房企融资成本和资金周转压力等都是考验。。。。。”
《每日经济新闻》记者注意到，，，，，，近期，，，，，，杭州市场转让高价地的案例已经出现。。。。。据澎湃新闻报道，，，，，，去年8月以18205元/平方米楼面价拿下转塘地块的杭州世腾已准备转让土地。。。。。
“政府调控初衷在于保证市场活跃度，，，，，，又能将楼市热度调节在可控范围内。。。。。但从相应政策角度看，，，，，，限价导致了一、二手房价格倒挂，，，，，，摇号则更加促进了购房欲望。。。。。因此，，，，，，如何进一步调控是眼下许多地方政府面临的问题。。。。。”双赢机构总经理章惠芳对记者表示，，，，，，接下来可以调控的手段还很多，，，，，，比如二手房限售、增收契税等，，，，，，有待进一步关注。。。。。
据悉，，，，，，截至目前，，，，，，在全国范围内，，，，，，已有上海、南京、长沙、杭州、西安、武汉和深圳等8个城市发布了房源统一摇号政策，，，，，，即全部或者部分房源需要摇号出让。。。。。而摇号购房的背后，，，，，，是“限价”政策导致一、二手房价格倒挂的现象。。。。。
丁建刚表示，，，，，，相比限价政策带来的系列“后遗症”，，，，，，利用税收、金融手段调控市场过热可能更为长效。。。。。如按每户持有住宅的套数梯级征收契税：第一套征收契税3%；；；；；；；；第二套6%；；；；；；；；第三套15%；；；；；；；；第四套30%等。。。。。�；；；；；；；蛘呤褂媒鹑诨醣艺撸菏滋追堪唇一祭�，，，，，，二套房基准利率上浮20%。。。。。
