经历了上周末疯狂的排队验资场景后，，，，，， ，日前，，，，，， ，杭州两大“红盘”融信澜天和华夏四季登记摇号名额定格在11927组和6687组，，，，，， ，杭州也首次出现“万人摇号”楼盘。。。。 。。
然而，，，，，， ，在“疯狂”摇号的背后，，，，，， ，也有不少业内人士担忧，，，，，， ，在一、二手房价倒挂明显的情况下，，，，，， ，摇号并未解决供需关系等关键问题。。。。 。。如何解决“房住不炒”和高预期带来的额外需求之间的平衡成为市场难题。。。。 。。
对此，，，，，， ，浙报传媒地产研究院院长丁建刚对《每日经济细纹》记者表示，，，，，， ，只要限价政策导致的“价格双轨制”存在，，，，，， ，面对巨大的经济利益，，，，，， ，摇号实际上就可能变相成为“中奖”机会，，，，，， ，相当于楼市中的“打新股”。。。。 。。
新旧房价倒挂现象明显
“去年至今，，，，，， ，不论是限价或者摇号政策，，，，，， ，主要目标都是希望改变市场预期，，，，，， ，实现市场公平。。。。 。。”丁建刚表示，，，，，， ，但由于限价只能限商品房的价格，，，，，， ，而不能限二手房的价格，，，，，， ，这样就形成了价格双轨制，，，，，， ，使得买房存在套利空间，，，，，， ，摇号便成了一种全民福利，，，，，， ，“相当于楼市中的‘打新股’，，，，，， ，在新房和二手房价格倒挂较严重的区域和楼盘，，，，，， ，必然会出现火爆排队摇号等现象。。。。 。。”
记者近日调查发现，，，，，， ，本次万人摇号的融信澜天最新备案均价为18460元/平方米，，，，，， ，而周边最近的万科未来城二手房挂牌价超过3万元/平方米；；；；；；；；华夏四季精装修均价为26105元/平方米，，，，，， ，而旁边的北大资源未名府在2016年时，，，，，， ，毛坯单价已冲上3万元/平方米。。。。 。。
此外，，，，，， ，临平山北、良渚以及三墩等新兴区域，，，，，， ，都是房价倒挂比较严重的板块。。。。 。。比如另一家热门摇号盘汇高栢悦中心，，，，，， ，均价17504元/平方米，，，，，， ，而周边区域二手房目前均价普遍在2万元/平方米以上。。。。 。。
相比之下，，，，，， ，在成熟度较高的市中心、钱江新城以及申花板块，，，，，， ，一、二手房价格倒挂现象较少。。。。 。。相应的，，，，，， ，这些板块的摇号积极性也并不高。。。。 。。
“市区的房价上涨空间有限，，，，，， ，现在二手房预期高的主要出现在新兴的周边板块，，，，，， ，尤其是相对偏远，，，，，， ，但交通、产业条件近年来有大改善的区域。。。。 。。”杭州某房地产中介人士对《每日经济新闻》记者表示，，，，，， ，近期以来，，，，，， ，二手房市场开始有惜售的情绪，，，，，， ，“新房市场越热，，，，，， ，二手房市场预期越高。。。。 。。”
不过，，，，，， ，上述人士也表示，，，，，， ，从经手的二手房购房人群组成来看，，，，，， ，杭州二手房市场或许有“虚高”嫌疑，，，，，， ，“限购以后，，，，，， ，实际上刚需和投资客能够购房的数量有了明显压抑，，，，，， ，购买力更强的是拆迁户。。。。 。。”
据介绍，，，，，， ，去年杭州市区拆迁力度空前，，，，，， ，达到5万多户。。。。 。。这些拆迁的基本都是城中村，，，，，， ，两代人、三代人同堂，，，，，， ，一户拆迁补偿的费用基本在800万～1000万元。。。。 。。
“相比普通购房者，，，，，， ，拆迁户首先手中有大量现金，，，，，， ，在购房过程中也有特别的优势。。。。 。。比如一户可以购买三套房，，，，，， ，房款和契税都有相应的补贴。。。。 。。”该人士表示，，，，，， ，“比如去年城东融创某楼盘，，，，，， ，有传言周边拆迁户购买量就占了将近一半。。。。 。。近期以来，，，，，， ，我们手中成交的大户型房源全部都是拆迁户，，，，，， ，很多甚至都是全款付清。。。。 。。不过这也存在一个问题，，，，，， ，就是这批人购房完毕之后，，，，，， ，在调控政策下的未来几年购房预期会有明显下降。。。。 。。”
同策研究院首席分析师张宏伟对《每日经济新闻》记者表示，，，，，， ，需求上讲，，，，，， ，主要需要解决的问题是控制投资预期。。。。 。。供应上来说，，，，，， ，土地转让和楼盘入市的节奏需要进一步加快。。。。 。。
供地增加未与房源供应同步
记者注意到，，，，，， ，自去年以来杭州土地出让明显有了较大增幅。。。。 。。
据第三方平台住在杭州网数据显示，，，，，， ，杭州市区2017年全年成功出让土地153宗（主城区81宗，，，，，， ，萧山区35宗，，，，，， ，余杭区37宗），，，，，， ，总面积522.4万平方米（约7836亩），，，，，， ，总可建面积1226.8万平方米，，，，，， ，总成交金额1942.98亿元，，，，，， ，同比2016年的全年成交额（1597.7亿元）上涨21.6%，，，，，， ，创历史新高。。。。 。。
其中，，，，，， ，杭州市区涉宅用地（宅地、商住用地）共成交86宗，，，，，， ，总出让面积402.6万平方米（约6038.8亩），，，，，， ，总可建面积912.2万平方米，，，，，， ，总成交金额1685.6亿元，，，，，， ，平均楼面价18478元/平方米。。。。 。。成交金额、平均楼面价同时刷新纪录。。。。 。。
另据中原地产研究中心统计数据显示，，，，，， ，截至2018年5月28日，，，，，， ，杭州市土地出让金达1244亿元，，，，，， ，同比上涨210%。。。。 。。
丁建刚认为，，，，，， ，尽管有大量供应土地，，，，，， ，但近期市场上开发节奏明显减缓，，，，，， ，房子供应量没有达到与土地供应量同步。。。。 。。“没有上市的主要原因是被限制了价格，，，，，， ，开发商不愿意以被限的低价上市，，，，，， ，但对此又没有相应的措施，，，，，， ，只好降低开发速度。。。。 。。”
而相对于去年抢地大战中高价拿地的房企来说，，，，，， ，减缓开发节奏将带来财务成本的激增。。。。 。。据悉，，，，，， ，2018年杭州市区36个板块均创地价纪录，，，，，， ，其中一些区域已经刷出了新盘首开价格新高，，，，，， ，例如“5万元+”的申花，，，，，， ，“近7万元”的钱江新城以及“近9万元”的市中心等。。。。 。。
“现在来看，，，，，， ，一些高价拿地的房企风险明显增加。。。。 。。”张宏伟指出，，，，，， ，“据我们了解到的情况，，，，，， ，房企定价一般通过成本叠加法，，，，，， ，即以楼面价为基准、叠加各类成本最终定价，，，，，， ，相比一些政府限价政策中的定价以利润叠加为准，，，，，， ，双方不同的定价准则导致开发企业出现两难。。。。 。。同时，，，，，， ，由于近期资本市场融资环境严峻，，，，，， ，对房企融资成本和资金周转压力等都是考验。。。。 。。”
《每日经济新闻》记者注意到，，，，，， ，近期，，，，，， ，杭州市场转让高价地的案例已经出现。。。。 。。据澎湃新闻报道，，，，，， ，去年8月以18205元/平方米楼面价拿下转塘地块的杭州世腾已准备转让土地。。。。 。。
“政府调控初衷在于保证市场活跃度，，，，，， ，又能将楼市热度调节在可控范围内。。。。 。。但从相应政策角度看，，，，，， ，限价导致了一、二手房价格倒挂，，，，，， ，摇号则更加促进了购房欲望。。。。 。。因此，，，，，， ，如何进一步调控是眼下许多地方政府面临的问题。。。。 。。”双赢机构总经理章惠芳对记者表示，，，，，， ，接下来可以调控的手段还很多，，，，，， ，比如二手房限售、增收契税等，，，，，， ，有待进一步关注。。。。 。。
据悉，，，，，， ，截至目前，，，，，， ，在全国范围内，，，，，， ，已有上海、南京、长沙、杭州、西安、武汉和深圳等8个城市发布了房源统一摇号政策，，，，，， ，即全部或者部分房源需要摇号出让。。。。 。。而摇号购房的背后，，，，，， ，是“限价”政策导致一、二手房价格倒挂的现象。。。。 。。
丁建刚表示，，，，，， ，相比限价政策带来的系列“后遗症”，，，，，， ，利用税收、金融手段调控市场过热可能更为长效。。。。 。。如按每户持有住宅的套数梯级征收契税：第一套征收契税3%；；；；；；；；第二套6%；；；；；；；；第三套15%；；；；；；；；第四套30%等。。。。 。。�；；；；；；；蛘呤褂媒鹑诨醣艺撸菏滋追堪唇一祭�，，，，，， ，二套房基准利率上浮20%。。。。 。。
